А ты вложил свои деньги в недвижимость?

Сегодня предложение на рынке недвижимости опережает спрос. И найти своего продавца не проблема. Если есть средства для покупки подходящей недвижимости, то дело за малым. А что делать тем, кто готов вкладывать в недвижимость, но весьма стеснен в средствах?

Средства массовой информации вовсю рекламируют долевое строительство и ипотечные кредиты. Но так ли хороши эти способы приобретения жилья? Безусловно, государственные законодательные органы позаботились о нас, наплодив кучу законов в этой сфере. Главная их идея — защитить «бедных, бесправных» дольщикон. Прошло 4 года. И что изменилось? Количество обманутых дольщиков отнюдь не снизилось.

Принятые законы «вымыли» из строительной сферы малый и средний бизнес. Резко увеличили коррупционную составляющую процесса строительства жилья. До кризиса банковские кредиты могли получать хотя бы крупные застройщики. А теперь и они встали из-за отсутствия таковых. В любой стране, в которой существует нормальное кредитование строительства, нет и не может быть такового дикого явления, как долевое строительство. Ведь это и есть кредитование застройщиков, только в анти рыночном, да к тому же рискованном его варианте, когда застройщики берут кредит у покупателя будущих площадей.
В свою очередь банки не могут, а зачастую и побаиваются кредитовать строительство. Связано это с тем, что не известно, что с этим заемщиком будет завтра. А вероятность того, что завтра заемщик окажется неплатежеспособным, в свою очередь, возрастает из-за невозможности взять нормальный кредит. Вот тут и появляется государство, готовое взять на себя часть гарантий в пользу строителей. Но обещанной государственной поддержки большинство застройщиков так и не увидят — по традиции, государственные дотации достаются близким к чиновникам организациям, раздаются «своим да нашим». До подавляющего большинства строительных организаций эти гарантии не дойдут.

Теперь об ипотечных кредитах. В обычных условиях они доступны только тем покупателям, которые и так в состоянии купить себе жилье, пусть и в рассрочку. Попробуйте получить ипотеку сейчас! Ипотека зародилась в США, где самый высокий процент состоятельного населения. Они могут себе позволить жить в кредит —уровень заработков позволяет. Тем не менее финансовый кризис разразился именно но причине массовой выдачи ипотечных кредитов. Впервые это случилось в начале 80-х годов прошлого столетия. США пришлось в спешном порядке разрабатывать систему регуляторов, позволивших на 25 лет отсрочить обрушение финансовой системы. И все же спасти ее не удалось, так как она оказалась еще более рискованной, чем предыдущая.
Если то, что происходит сегодня на российском рынке ипотеки, можно назвать выдачей кредитов, то это
не более чем досужие выдумки чиновников. Банков, работающих с ипотекой, осталось не более десятка, по сравнению с сотнями в прошлом году. Но и эта малочисленная группа банков в большинстве своем просто имитирует свое присутствие на рынке, а не кредитует. Объемы выдачи упали в десятки раз. И дело не только в дороговизне нынешних кредитов (она, конечно, непомерна), но и в чрезвычайно ужесточившихся требованиях к заемщикам, зачастую граничащих с произволом и издевательством.
Таким образом, ипотечное кредитование населения с учетом современной российской действительности и опыта США не решит проблемы обеспечения населения жильем. Тем не менее об ипотеке говорят и продолжают говорить во всех эшелонах власти, внушая людям напрасную надежду.

Так как же поддержать ипотеку? Правильно, за счет государственных дотаций, которые будут распределяться все теми же чиновниками через различные фонды под- держки ипотечного кредитования. И потекут государственные денежные потоки на якобы благое дело. Только до конкретных заемщиков, к сожалению, эти ручейки не дойдут и ситуации не изменят.
Ипотека умерла, так и не родившись. Кредит на 10-20 лет —это очень серьезно. Для этого надо иметь соответствующие ресурсы, которых у банков просто нет. Конечно, их могли бы обеспечивать организации, аккумулирующие денежные средства, — например, пенсионные фонды, однако сейчас российская экономика к этому не готова. Мало того, звучат и реализуются предложения субсидировать процентную ставку под ипотечный кредит за счет бюджетов различных уровней. Но бо- лее неэффективного использования государственных средств, чем субсидирование ставок по ипотеке, трудно придумать. Да и более рискованное — тоже. А теперь представим, что банки в массовом порядке выдали кремы, в которых солидарным плательщиком является государство. И но тем или иным причинам государство не сможет своевременно выполнить свои обязательства. Нетрудно догадаться, к чему это приведет. Ситуация окажется пострашнее нынешнего кризиса: массовые не­платежи, обрушение рынка, банкротства банков. Наши российские чиновники обещали довести уровень охвата ипотекой до 35%. При этом ссылались на ту же Америку, где в то время 70% населения являлось заемщиками по ипотеке. К чему это привело в Америке, теперь известно. России надо радоваться, что объемы выданных ипотечных кредитов вопреки желаниям чиновников оказались мизерными.

В России катастрофически не хватает жилья. Но кто сказал, что ипотечный кредит — панацея от всех бед в сфере жилищного строительства? Тот, кто это говорит и продолжает говорить, не видит проблему дальше собственного носа. Ведь что такое ипотека?
Это наделение человека собственностью на жилье пусть даже с учетом обременения. А какая тут может быть собственность на жилье, если большая часть населения еле сводит концы с концами, перебиваясь «от получки до получки»?
Почему именно идея об ипотеке, являющейся американским вариантом кредитования, вбивается в головы населения, уже сказано выше. Бывшие страны соцлагеря — Беларусь и Казахстан пошли совсем по другому пути. За основу они взяли проверенную временем немецкую модель социального кредитования. И добились потрясающих результатов. А у нас соответствующий закон о стройсберкассах гоняют по самому высшему государственному кругу уже лет шесть-семь. И опять с высоких трибун нам разъясняют, что закон этот не принимают, заботясь об интересах «бедных, бесправных» теперь уже пайщиках. (Очень напоминает лозунги о заботе про дольщиков.) Вряд ли стоит ждать появления работающего закона и в этой сфере деятельности.

А между тем жизнь не стоит на месте. В различных регионах России начинают появляться прообразы строительно-сберегательных кооперативов. В их основу легли принципы работы немецких и австрийских строительно-сберегательных касс. Вносите 20% от стоимости будущей квартиры — и вы уже член кооператива. И жители местечка Авдотьино в Иванове знают о таком не понаслышке. За последние три года на средства ипотечного кооператива здесь построено и заселено два многоквартирных дома. В стадии заселения находится большой пятиподъездный многоквартирный дом. И строительство, невзирая на кризис, идет все возрастающими темпами. 64 новые квартиры ждут своих жильцов в очередном строящемся красавце-доме. Любой гражданин России, вступивший в наш кооператив, может быть твердо уверен, что, объединив свои денежные ресурсы с финансовыми ресурсами кооператива, он получит долгожданное жилье в течение 1-2 лет. Кооператив может оказать пайщикам помощь в получении кредита в банке, выступая косвенным поручителем, или же предоставить членам кооператива заем в сумме 50% от стоимости жилья сроком до четырех лет. Конечно, на заемные средства будут начисляться проценты. Но они гораздо ниже, чем ставки по ипотечным кредитам. Да и оформление займа занимает не более получаса. При этом не требуются поручители, залоги и ворох ненужных документов.
Темпы жилищного строительства в целом по стране снижаются. Сегодня основная масса продавцов реализует уже готовое или почти готовое жилье. Новые строительные площадки не осваиваются. Жилье дешевеет и до конца года будет дешеветь. 2010 год не обещает в плане жилищного строительства ничего хорошего. А это значит, что наступит перелом на рынке вновь построенного жилья: спрос превысит предложение. Цены квадратного метра полезут вверх. Какого уровня они достигнут к концу 2010 года, можно только гадать. Поэтому тот, кто сегодня решит вложить свои кровные в недвижимость, несомненно, выиграет. В связи с этим целесообразно подумать о приобретении недвижимости сейчас и обеспечить себя и своих детей жилплощадью, а заодно надежно сохранить свои денежные средства.

Автор: Вознесенский Деловой Журнал, Вадим ЛИВАДОНОВ